Czy warto kupować mieszkanie na wynajem? Ten temat szczególnie powinien zainteresować tych z Was, którzy stoją przed taką decyzją, albo już są właścicielami mieszkania. Zastanawiacie się, czy to mieszkanie na wynajem dla studentów, czy osoby pracującej? Chcecie wiedzieć na kim więcej zarobicie?
Ponadto, co odnajdziecie w tej publikacji, możecie już zajrzeć do pierwszej części poradniczka- Mieszkanie jako inwestycja- kiedy kupować? Podkreśliłam tam, że decyzja o zakupie mieszkania to skomplikowany proces, finansowy, logistyczny i prawny. I należy wziąć wiele czynników pod uwagę, wybierając okres czasu na zakup mieszkania. Czasu w naszym życiu, w skali roku oraz z uwagi na sytuację na rynku.
Poniżej przedstawiam Wam kolejny aspekt, który bezspornie wpływa na rentowność mieszkania na wynajem. Odpowiadam więc na pytanie: dla kogo kupować mieszkanie na wynajem? Dla studentów, czy osoby pracującej?
MIESZKANIE NA WYNAJEM
Mieszkanie na wynajem, moim zdaniem, to świetna lokata kapitału. Ale jak każde działanie finansowe powinno być przemyślane i dobrze przeanalizowane. Wiecie już, z poprzedniej publikacji, kiedy kupować. Dzisiaj przyjrzyjmy się komu.
Jest kilka grup najemców, o których możecie myśleć:
- osoby pracujące, samotne (pracownicy korporacji)
- studenci
- pracownicy fizyczni
- pary i rodziny
Jeśli chodzi o pracowników fizycznych, z mojego doświadczenia wynika, iż aktualnie firmy zatrudniające osoby do prac budowlanych korzystają: z tymczasowych kontenerów mieszkalnych lub wynajmują tanie, stare domy.
Odradzam celowanie w tę grupę najemców. Ponieważ jest ona bardzo sezonowa i nawet dla szybko rozwijającego się miasta, w pewnym momencie nasycona podażą.
Czwartą grupą, którą wymieniłam są pary i rodziny. Z mojego doświadczenia, bardzo rzadko wynajmujące mieszkania. Zazwyczaj osoby na tym etapie życia, albo dalej mieszkają z rodzinami (zbierają oszczędności na zakup nieruchomości lub jej remont), albo wcześnie decydują się na kredyt i własne “M”.
W moim obszarze zainteresowania raz tego, co chciałabym Wam zarekomendować jest grupa pierwsza- osoby pracujące i grupa druga- studenci.
O tym targecie mogę napisać dla Was najwięcej, ponieważ swoje dwie nieruchomości wynajmuję właśnie osobie pracującej (singiel) oraz studentom.
MIESZKANIE NA WYNAJEM DLA STUDENTÓW- SWOT
Zacznijmy od studentów. Od określenia specyfikacji tego targetu, sezonowości, zagrożeń. W skrócie, taki częściowy SWOT!
Jakie są mocne strony i możliwości mieszkania na wynajem dla studentów?
- nieskończenie dostępny target w czasie (studenci zawsze będą szukać w miastach mieszkania do wynajęcia)
- zapewniona rotacja- po ustaniu okresu studiów, jedni studenci odchodzą w ich miejsce napływają kolejni
- coraz zasobniejszy portfel na akomodację (w skali ostatnich lat wzrósł z 300zł do nawet 800zł na osobę)
- jeśli współpraca przebiega sprawnie, to najemca na minimum trzy do nawet sześciu lat (studenci medycyny, szczególnie obcokrajowcy)
Słabe strony i zagrożenia mieszkania na wynajem dla studentów?
- młode osoby o różnym stopniu odpowiedzialności i dojrzałości (dbanie o nieruchomość)
- możliwość nagłego przerwania studiów, rezygnacja, inne czynniki- tym samym przerwanie najmu
- współwynajmowanie- dwoje lub troje studentów, konflikty, które mogą doprowadzić do rezygnacji jednej ze stron najmu
- niechęć do opłacania mieszkania w okresie wakacyjnym z uwagi na nieobecność
- wysoka eksploatacja mieszkania (dwie lub więcej osób, tym samym zużywanie się szybsze sprzętów, mebli)
- brak wypłacalności, jeśli jest to osoba niezatrudniona
- sezonowość- studenci szukają mieszkań głównie w lipcu (sierpniu) i wrześniu
Podsumowując tę część analizy, decydując się na zakup mieszkania na wynajem dla studentów, musicie mieć świadomość zagrożeń, które płyną przy takim kliencie.
MIESZKANIE NA WYNAJEM DLA STUDENTÓW- GDZIE?
Zacznijmy od sytuacji, w której chcecie kupić nieruchomość z myślą o takim targecie. Jakie czynniki powinniście wziąć pod uwagę?
- LOKALIZACJA, LOKALIZACJA, LOKALIZACJA
- PATRZ PUNKT WYŻEJ
Przez kilkanaście lat pracy w branży nieruchomości i wynajmie swoich mieszkań, wiem, że kluczowym aspektem przy nieruchomości dla studentów jest lokalizacja.
Wynika to z kilku przyczyn. Najczęściej są to osoby niemobilne. Korzystające z komunikacji miejskiej. Nie znaczy to, że tylko mieszkanie w centrum będzie leżało w obszarze zainteresowania studentów. Ale bliskość uczelni, infrastruktury (sklepy, restauracje, jadłodajnie, rozrywka) i przede wszystkim komunikacji.
Biorąc pod uwagę te czynniki, wybór lokalizacji do zakupu mieszkania na wynajem dla studentów musi opierać się o specyfikację danego miasta.
Mój przykład, mieszkania w Łodzi, zdecydowanie pokazuje, iż nieruchomość w centrum miasta będzie najbardziej pożądaną. Komunikacja jest dobra lub średnio dobra, nie mamy metra, szybkiej kolei, ani mocno rozbudowanej sieci ścieżek rowerowych. Dlatego studenci, najchętniej wynajmują mieszkania znajdujące się blisko uczelni.
Jeśli Wasze miasto zapewnia dobrze rozwiniętą sieć komunikacji, sądzę, że to właśnie jej dostępność, będzie kluczowa przy wyborze. Jednakże, pamiętajcie, że słowo “przesiadka”, działa bardzo negatywnie. Jeśli więc, uczelnie w Waszym mieście znajdują się w określonej lokalizacji, do której dojeżdżają dla przykładu trzy tramwaje i cztery autobusy, to szukajcie mieszkania, z którego dojazd jest bezpośredni. I co ważne, nie przekracza 15-20 minut.
Bardzo niewielką grupę na rynku, stanowią osoby, które są skłonne dojeżdżać pół godziny lub dłużej. W związku z czym, nie zalecam kupowania ładnego mieszkania, ze słabą komunikacją lub daleko od centrum. Lokalizacja jest bowiem kluczowa!
MIESZKANIE DLA STUDENTÓW- JAKIE?
Jak napisałam wyżej, to lokalizacja, a nie estetyka mieszkania będą pierwszym czynnikiem, który rozpatrują studenci. Odwrotnie sytuacja ma się w przypadku osób pracujących, ale o tym poniżej.
Moje doświadczenie pokazuje, iż studenci wymagają mieszkania schludnego, czystego i zadbanego. Oczywiście zapomnijcie o starych wersalkach i meblościankach. Z doświadczenia dodam, że lepiej zainwestować kilka tysięcy złotych w meble z popularnej sieci, niż borykać się z wynajęciem przez zaniedbane wyposażenie.
To temat na dłuższą rozprawkę, ale w skrócie, mieszkanie dla studentów powinno mieć:
- dwa pokoje lub więcej
- ładną kuchnię oraz łazienkę w pełni wyposażoną (standardem są: pralki, suszarki, zmywarki, lodówki, mikrofale, naczynia, garnki)
- podstawowe wyposażenie pokoi: łóżko, biurko, szafa, komoda
Reasumując. W większości studenci szukają mieszkania blisko uczelni lub z bezpośrednim dojazdem. Mieszkanie musi być odświeżone i zadbane. W pełni wyposażone, aby nie musieli martwić się o pranie. Stan techniczny jest drugim, silnym czynnikiem rozpatrywanym przez młode osoby.
Jeśli już jesteście w posiadaniu nieruchomości i zastanawiacie się, czy spełnia warunki mieszkania na wynajem dla studentów, to powyższa analiza powinna Wam w tym pomóc.
MIESZKANIE NA WYNAJEM DLA OSÓB PRACUJĄCYCH- SWOT
Jakie są mocne strony i możliwości mieszkania na wynajem dla osób pracujących?
- wypłacalność- często osoby zatrudnione mają kontrakty, w których to firma opłaca wynajem mieszkania
- w 90% przypadków to osoby samotne, które wynajmują jedno lub dwupokojowe mieszkania- mniej eksploatują mieszkanie
- ich kontrakty są roczne i w większości przypadków nie podlegają wypowiedzeniu- nie grozi Wam więc nagła rezygnacja najemcy (oczywiście są wyjątki)
- znaczna część pracowników kontraktowych pracuje dużo, wyjeżdża w delegacje- mieszkanie jest więc naprawdę eksploatowane w znikomym stopniu
- budżet osoby pracującej wynosi około 2500 złotych
Zagrożenia i słabe strony mieszkania na wynajem dla osób pracujących?
- wzrost poziomu życia i poszukiwanie lepszej nieruchomości- dlatego o dobrego najemcę trzeba dbać!
- krótkie kontrakty- roczne lub dwuletnie, więc większa rotacja
- sezonowość- najczęściej nowi pracownicy zatrudniani są z początkiem roku
Podsumowując osobę pracującą, zdecydowanie niesie ona mniej zagrożeń. Ale! Będzie także bardziej wymagająca, o czym poniżej.
MIESZKANIE NA WYNAJEM DLA OSÓB PRACUJĄCYCH- GDZIE?
W przeciwieństwie do studenta, osoba pracująca najczęściej jest mobilna (posiada samochód) i niekoniecznie pragnie żyć w centrum. Są wyjątki, ale z uwagi na inny etap życia, osoba pracująca po pracy szuka odpoczynku i wyciszenia.
Mieszkanie dla osoby pracującej powinno znajdować się poza ścisłym centrum, ale z dobrym do niego dojazdem. Samochodem rzecz jasna.
Myśląc o takim targecie szukajcie nowo powstających bloków, lub tych sprzed kilku, kilkunastu lat. Zaplecze, infrastruktura – sklepy, markety, poradnie lekarskie (prywatne), dobre restauracje- będą tym, na co taki Najemca zwróci uwagę.
Podsumowując, mieszkanie dla osoby pracującej nie musi znajdować się w centrum. Ważniejszy będzie standard tej nieruchomości i jej niezawodność.
MIESZKANIE NA WYNAJEM DLA OSÓB PRACUJĄCYCH- JAKIE?
Osoby pracujące szukają nieruchomości relatywnie nowych, w nowym (wyremontowanym) budownictwie. Mieszkanie musi spełniać znacznie wyższe standardy niż to dla studenta. Powinno być:
- kompletnie wyremontowane lub zupełnie nowe
- zapewniać wysokiej jakości meble oraz sprzęt
Ten target szuka mieszkań typu nowoczesne studio lub dwu pokojowych. Zdecydowanie na korzyść zagrają nam takie elementy, jak:
- garaż, miejsce parkingowe
- ogrodzony, strzeżony budynek
- balkon lub taras
- piwnica
W przypadku osoby pracującej kluczowym zdaje się być standard mieszkania. Nie dajcie się jednak zwieść i nie kupujcie pięknego mieszkania w obskurnej okolicy. Ona wpływa na rozumienie standardu przez Najemcę- osobę pracująca i zadziała na Waszą niekorzyść, jeśli będzie sprawiała wrażenia zaniedbanej.
Reasumując target osób pracujących, pamiętajcie, że dla nich liczy się jakość. To osoby, na innym etapie życia, i niewygodne łóżko, czy słabej jakości sprzęt agd, odstraszą je skutecznie.
MIESZKANIE NA WYNAJEM DLA STUDENTÓW I OSÓB PRACUJĄCYCH
PODSUMOWANIE
Nie potrafiłabym wskazać, która z grup jest lepsza. Będzie to zależało od wielu czynników. Być może już posiadacie mieszkanie i zastanawiacie się komu je wynająć?
Przeanalizujcie proszę aspekty: lokalizacji, standardu.
Jeśli chcecie kupić mieszkanie, mocno subiektywnie doradziłabym studentów. Dlaczego? Pod warunkiem, że w Waszym mieście jest kilka prężnie działających uczelni, zawsze (dosłownie!) będą studenci szukający akomodacji.
W przypadku pracowników sprawa jest mniej pewna, bo są okresy mniejszego prosperity w dużych miastach, ograniczeń w zatrudnieniu, wahań na giełdzie, w różnych branżach, redukcje pracowników.
Studenci to taki pewny element, jak piekarnie. Jeśli brać pod uwagę ten czynnik, to będą oni pewniejszym targetem w perspektywie czasu.
Ponadto, pamiętajcie, że jeśli kupujecie mieszkanie na wynajem, to znaczy, nie będziecie w nim żyli, to znaczy, że sprzedacie je zapewne osobie o tym samym celu. Wejdźcie w buty tejże osoby i spełnijcie swoje własne warunki.
Matematyka mówi, że obydwa mieszkania- dwupokojowe dla studentów, i dla osoby pracującej przyniosą podobne dochody, uwzględniając, że będzie to mieszkanie dwupokojowe. Ale finalna decyzja należy do Was!
Myślicie o tym, jak przygotować mieszkanie do wynajęcie? Oglądajcie!
