Mieszkanie jako inwestycja kapitału to nie zawsze dobry pomysł. Musimy wziąć pod uwagę szereg czynników, które pozwolą określić rentowność takiego zakupu. Zastanawiacie się nad zakupem mieszkania, jako inwestycji? Chcecie poznać listę grzeszków, których należy unikać? Koniecznie przeczytajcie pierwszą część poradnika!
MIESZKANIE JAKO INWESTYCJA- KIEDY KUPOWAĆ?
Zacznijmy od wątku czasu. Kiedy kupować mieszkanie, jako inwestycję? Temat czasu musimy rozgraniczyć na:
- naszą aktualną sytuację finansową– czyli, czy stać nas po prostu na taką inwestycję, jak np. wzięcie kredytu na nieruchomość?
- sytuację rynkową– zweryfikować to, co dzieje się w branży nieruchomości, poprzez własną analizę albo konsultację
- cykliczne zapotrzebowania na rynku mieszkań- studenci (wrzesień/październik), pracownicy na kontraktach, z migracji (styczeń i czerwiec).
Jeśli chodzi o pierwsze dwa wątki, to pamiętajcie, że one się wzajemnie uzupełniają. Co to znaczy? Nie kupujcie mieszkania jako inwestycji, tylko dlatego, że macie akurat luźne 250.000zł (pozyskane np. ze spadku). A z drugiej strony, nie biegnijcie na gwałt po kredyt, bo widzicie spadające ceny nieruchomości lub rosnący popyt.
Idealną sytuacją jest taka, w której swobodnie możecie pozwolić sobie na wzięcie kredytu lub inwestycję posiadanej gotówki (albo miks obu). I gdy robicie to w czasie korzystnej sytuacji rynkowej.
MIESZKANIE JAKO INWESTYCJA- NASZA SYTUACJA
Przedstawię Wam, z doświadczenia, kilka przykładów:
Zarobione duże pieniądze/ spadek/ darowizna- w różny sposób możemy stać się posiadaczami znacznej ilości gotówki. Opcji inwestycji tych środków jest mnóstwo. Zdecydowanie najgorszą opcją jest ich wpłacenie na konto i późniejsza weryfikacja “na co ja wydałam te pieniądze?!”
Spożytkowanie nadwyżki finansowej na cele inwestycyjne to gwarancja tego, że nie przepuścimy tych pieniędzy. Oczywiście wszystkie, wyżej i niżej wypisane czynniki należy wziąć pod uwagę.
Widziałam sytuację, w której takie właśnie ekstra pieniądze zostały natychmiast przeznaczone na zakup mieszkania od dewelopera. I wszystko byłoby świetnie, gdyby nie brak analizy sytuacji rynkowej. Ceny mieszkań były bardzo wysokie, za moment pękła bańska spekulacyjna i była to bardzo nie trafiona inwestycja!
W tamtym czasie, lepiej było wpłacić pieniądze na lokatę i poczekać z decyzją o zakupie nieruchomości.
Kolejny przykład będzie miał pozytywny wydźwięk i happy end. Nabyta zdolność kredytowa (na okoliczność przedłużenia umowy o pracę na czas nieokreślony) została niezwłocznie wykorzystana do zakupu nieruchomości. Była to przemyślana decyzja, wynikająca ze stabilnej sytuacji na rynku nieruchomości.
W dobrej cenie, przed kolejną “górką”, udało się nabyć nieruchomość, której największym walorem jest lokalizacja. Ten czynnik, jest bardzo istotny przy wyborze mieszkania, jako inwestycji. Ale zależny od naszego planowanego targetu. O tym opowiem w kolejnych publikacjach.
MIESZKANIE JAKO INWESTYCJA- SYTUACJA RYNKOWA
Czym jest dobra sytuacja rynkowa ?
- utrzymane na stałym poziomie, od kilku miesięcy, ceny mieszkań na rynku lub spadające ceny
- gwałtownie rosnący popyt na wynajem nieruchomości, mała liczba ofert mieszkań na wynajem
Jeśli chodzi o ceny mieszkań, dla przykładu: w Łodzi, od kwietnia 2017 do kwietnia 2019 roku wzrosły z 3500zł/m2 do 5000zł/m2. Dzisiaj cena za metr kwadratowy mieszkania w Łodzi oscyluje około 5500-6500zł (zależne od wielu zmiennych).
Ciekawostką jest fakt, że spośród wielu czynników wpływających na ceny mieszkań, to transakcje kupna mieszkań przez inwestorów mają olbrzymi wpływ! W 2019 roku zakupy mieszkań jako inwestycje, stanowiły blisko 30% wszystkich sprzedaży. Czyli mówiąc wprost- napędzały ceny, bo podnosiły popyt.
Musicie obserwować rynek. Spadek cen jest najmniej realnym scenariuszem. Jednakże biorąc pod uwagę historię i pęknięcie bańki spekulacyjnej w 2008 roku na Polskim rynku nieruchomości, nie możemy wykluczyć takiej opcji.
Aktualnie ceny mieszkań pną się do góry. Nie jest to jednak tak gwałtowne tempo, jak ponad dekadę temu. A do tego deweloperzy, czyli pierwotny rynek mieszkań, zdaje się nadążać za rosnącym popytem. Taki stan rzeczy, pozwala zakładać utrzymanie się cen za metr kwadratowy w 2020 roku. Duża liczba ofert (podaż), pokrywająca zapotrzebowanie (popyt) = stabilizacja cen.
Jeśli mowa o popycie, to właśnie drugi czynnik, który musicie obserwować w czasie. Może on być związany z, na przykład powstaniem w ostatnim roku kilku tysięcy miejsc pracy, otwarciem filii dużych firm. Obserwujcie swoje miasto i to, co się w nim dzieje- za szybko wzrastającymi biurowcami, przyjdą firmy, które będą zatrudniały pracowników.
MIESZKANIE JAKO INWESTYCJA- CYKLICZNE ZAPOTRZEBOWANIA
Trzecim aspektem osadzenia decyzji o zakupie mieszkania jako inwestycji w czasie, są cykliczne zapotrzebowania. Dwa najbardziej popularne i pewne, to:
- mieszkanie dla studentów
- mieszkanie dla osób pracujących
Pierwsza grupa to młodzi ludzie, którzy szukają mieszkania do wynajęcia przed rozpoczęciem roku akademickiego. Z mojego doświadczenia wynika, że bardziej roztropni szukają nieruchomości już w czerwcu, lipcu danego roku.
Co to informacja znaczy dla Was, jeśli stoicie przed decyzją o zakupie mieszkania na wynajem, dla studentów właśnie?
Po pierwsze, jeśli mowa o tym roku, to zostało Wam mało czasu. Zakładając, że chcecie kupić mieszkanie z rynku wtórnego-ja tylko takie rekomendowałabym dla tej grupy. W kolejnych publikacjach wyjaśnię dlaczego. Zapewne w grę wchodzić będzie remont, przystosowanie mieszkania.
Jeśli nie współpracujecie na stałe z ekipą remontową, dostępną dla Was od ręki, możecie po prostu nie zdążyć przygotować nieruchomości na czas.
Biorąc pod uwagę studentów, kupcie mieszkanie i przygotujcie je tak, by puścić ofertę na rynek w czerwcu. Ale uwaga! Jeśli zależy Wam na wywindowaniu ceny za wynajem maksymalnie, to wypuśćcie mieszkanie w drugiej połowie września lub na przełomie września/października.
Ta porada może spotkać się z krytyką, ale wszystko, co zgodne z prawem jest dozwolone. Studenci, nierozważni, którzy się spóźnili, będą pod koniec września z ręką w nocniku. Na rynku jest wówczas bardzo niewiele ofert, popyt nadal wysoki, w związku z czym, ceny idą gwałtownie do góry.
Jakie, dwa zagrożenia czyhają przy tym rozwiązaniu?
- nie znalezienie Klienta- to zdarza się niezwykle rzadko, ale rynek nieruchomości to też ludzie i wszystko ma prawo bytu
- znalezienie Klienta na krótko- osoba, która w ostatniej chwili musi wynająć mieszkanie, które jest znacznie droższe, niż jej budżet, może zacząć szukać innej nieruchomości i po roku przestanie być naszym najemcą
Druga grupa, czyli pracownicy, są łatwiejsi w analizie. Najczęściej migracje pracowników w dużych firmach z różnych sektorów, mają miejsce z początkiem roku i w czerwcu. Klienci pracujący są jednak bardziej wybredni, mają co do zasady większe budżety lub opcję mieszkania w hotelu na czas znalezienie właściwej nieruchomości.
PODSUMOWANIE- MIESZKANIE JAKO INWESTYCJA
Podsumowując aspekt czasu, czyli odpowiedź na pytanie KIEDY KUPOWAĆ musicie wziąć pod uwagę:
- swoją aktualną sytuację finansową i możliwości
- sytuację na rynku nieruchomości
- kulisy tej sytuacji- czy ceny rosną, bo na rynku pojawiło się mnóstwo inwestorów, czy dlatego, że ma powstać 8000 miejsc pracy?
Ja, mimo bardzo wysokich cen nieruchomości aktualnie, nadal uważam zakup mieszkania, jako inwestycję, za najlepszy wybór. Trzeba tylko dobrze oszacować swoje możliwości i rentowność takiej decyzji.
Dzisiaj, jest zdecydowanie na sprzedawanie. Jeśli nie miałabym dalszych planów względem moich nieruchomości i wieloletniego doświadczenia- zapewne sprzedałabym jedną z nich.
Dlaczego tego nie robię? Jedną z moich nieruchomości od ośmiu lat wynajmujemy najemca idealny- tak, istnieją i tacy!
Druga zaś, jest w perfekcyjnej lokalizacji, zapewniającej mi spokój o jej wynajęcie. Ponadto, policzyłam, iż ekstra środki pozyskane z ewentualnej sprzedaży (byłoby to około 200.000zł ponadplanowo*), to raptem kolejne osiem i pół roku wynajmu. Mówiąc wprost- nie opłaca mi się sprzedawać.
Każda sytuacja jest jednakże indywidualna. I poza wszystkimi czynnikami czasu, które opisałam życie przynosi nam różne scenariusze. Choroby, śmierć, rozwody. One także wpływają na decyzje zakupowe Sugeruję tylko, aby aspekty życiowe, emocjonalne były zawsze na ostatniej pozycji, w trakcie podejmowania tak ważnej decyzji, jaką jest zakup nieruchomości.
Na koniec polecam Wam zapoznać się z wpisem, o tym jak przygotować mieszkanie do wynajęcia? Zobaczcie metamorfozę mojej nieruchomości do wynajęcia we wpisie “Mieszkanie przygotowane do wynajęcia”. Jeśli zastanawiacie się nad tym, czy wykonać w swojej nieruchomości drobne naprawy, to od razu napiszę, że TAK!
A sama historia zakupu mojego mieszkania, to także przygoda!
Nie mniej ważne informacje, znajdziecie w publikacji o tym, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?
A może stoicie przed wyborem nieruchomości do życia, i zastanawiacie się co jest tańsze, dom, czy mieszkanie ?
Mam nadzieję, że ta publikacja okazała się dla Was pomocna. Jeśli tak, w kolejnej części poradniczka opowiem Wam o tym, jakie mieszkanie na wynajem warto kupić i dlaczego? Omówimy sobie przy tej okazji rodzaje Najemców, bo to od nich de facto, zależeć będzie nasz wybór.