09.01.2018

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Co powinno się znaleźć w umowie najmu?


Mamy drugi szczyt sezonu na rynku wynajmu nieruchomości. Chcesz wynająć swoje mieszkanie? Szukasz mieszkania do wynajęcia? Zobacz, na co zwrócić uwagę!


Pierwszym gorącym momentem na rynku, jeśli nie najgorętszym, jest wrzesień. Nie tylko z uwagi na "boom" studentów poszukujących mieszkań. Ten popyt właśnie na mieszkania w tym okresie, sprowokował w ostatnich latach właścicieli nieruchomości i z premedytacją wypuszczają oni w tym czasie swoje mieszkania. To wykorzystanie koniunktury na rynku. Wiedząc, jak duży jest popyt, nasyca się podaż (ale nigdy wystarczająco), by zyskać, jak najlepsze ceny.

Styczeń, to druga tura, kiedy na rynek trafia sporo ofert. Czerwiec to trzeci taki miesiąc w roku. Te dwa momenty są głównie wynikiem rotacji w sektorze klienta business, czyli osób pracujących. To oni dostają/zmieniają kontrakty właśnie na początku i w połowie roku.

Pisząc dla Was posty o wynajęciu naszego mieszkania (drobne naprawy przed wynajęciem, jak przygotować mieszkanie do wynajęcia, metamorfoza mieszkania pod wynajem) pewne kwestie przyjęłam jako pewnik. W szczególności te formalne, ale widać popełniłam błąd. Otrzymałam od Was komentarze i pytania, dotyczące m.in. umowy, czy kwestii podatkowych i postanowiłam te wątki rozwinąć. Każdy z nich ma dwie strony medalu. Po jednej z nich jest właściciel nieruchomości, czyli wynajmujący. Po drugiej osoba zainteresowana wynajęciem, czyli najemca. Zaczynamy?




Wynajem mieszkania - umowa najmu


To bezwzględny obowiązek obu stron. Nie ma mowy o umowie ustnej, czy mailowej. Przepisy prawa dotyczące nieruchomości nie pozostawiają tutaj luk na zawieranie umów bez formy pisemnej. 

Kiedy właściciel nie chce podpisać umowy najmu? Zakładam kilka przypadków:

1. Nie jest właścicielem mieszkania

Może sam je wynajmuje od kogoś, postanowił zmienić miejsce zamieszkania i bez zgody, wiedzy właściciela szuka rozwiązania na własną rękę? Takie działania są absolutnie nielegalne. Jeśli w umowie najmu jest wyraźnie zapisane, iż Wynajmujący nie wyraża zgody na podnajem tejże nieruchomości, nie wolno podejmować takich działań. Oczywiście są sytuacje, w których właściciel wyraża zgodę na podjęcie takich czynności. Musi to być wyraźnie ujęte w paragrafie okazanej nam umowy.


2. Nie jest jedynym właścicielem mieszkania

To nader częste przypadki. Mieszkania są często przedmiotem spadku. Taki spadek może otrzymać np. dwóch braci. Jeśli jeden z nich nie chce wynająć mieszkania, drugi może próbować podjąć niezgodne z prawem kroki wynajęcia mieszkania bez woli współwłaściciela. 

3. Osoba taka, chce uchylić się od obowiązków skarbowych

To jest wybitnie częsty przypadek wśród Polaków wynajmujących swoje nieruchomości. Ja, jako osoba wychowana na uczciwego obywatela i dodatkowo, pośrednik w nieruchomościach, kompletnie tego nie rozumiem. Jeśli osiągam korzyści materialne, który zgodnie z ustawą, podlegają opodatkowaniu, uchylając się od tego obowiązku, popełniam przestępstwo skarbowe! Więcej o tym poniżej.

Reasumując. Jeśli osoba przedstawiająca się nam jako właściciel mieszkania, nie chce z nami podpisać umowy zakładam, iż nie jest jej właścicielem lub jest osobą nieuczciwą. Odradzam Wam tego typu wynajmowanie nieruchomości na gębę. Może się to bardzo źle skończyć dla Najemcy, który przede wszystkim:
- nie posiada podstawy prawnej (umowy najmu) do przebywania we wskazanej nieruchomości
- nie posiada żadnej ochrony, swojej osoby oraz swojego wniesionego mienia- może ono zostać np. wyniesione podczas jego nieobecności
- nie posiada podstawy do zawiązania umów o świadczenie usług telewizji, internetu lub innych
- w każdej chwili może zostać wyrzucony z mieszkania

Zanim przejdziemy do umowy najmu, przedstawię jeszcze istotny czynnik, na który musicie zwrócić uwagę, chcąc wynająć mieszkanie:


Stan techniczny




Co mieści się w tym pojęciu? Czy będzie przesadą jeśli napiszę wszystko? Sprawdźcie mieszkanie od drzwi, do drzwi. Dosłownie!
Sprawdźcie, czy drzwi się otwierają i zamykają. Sprawdźcie szafki, szafeczki, szuflady. Oświetlenie. Sprawność kuchenki gazowej/płyty/piekarnika, okapu, lodówki, pralki. Kontakty! Okna. A także meble (czy na krzesłach można usiąść, czy noga od stołu nie odpada, a kanapa nie jest zapadnięta). Myślicie, że to zabawne? To wyobraźcie sobie, Wasz ubaw, jak tylko przeskoczycie pobieżnie po mieszkaniu, podpiszecie umowę (więcej poniżej), a tam punkt "stan techniczny jest stronom znany" i bezskutecznie po wprowadzeniu się, próbujecie się doprosić o usunięcie np. pleśni w łazience, albo naprawę drzwi. 

Co powinno znaleźć się w umowie najmu?


Wymienię obligatoryjne paragrafy:

- strony umowy, czyli dane osobowe, a w tym numer dowodu osobistego, numer PESEL (lub NIP jeśli wynajmujemy mieszkania od firmy), aktualne dane zamieszkania, będące danymi korespondencyjnymi, telefon oraz adres email

W tym miejscu należy pamiętać iż strony w umowie, to wszystkie osoby. Np. jeśli mieszkanie wynajmują dwie osoby, od pary/małżeństwa, to w umowie muszą się znaleźć dane czterech osób.

- przedmiot najmu, a więc dokładne wskazanie nieruchomości, z adresu, ilości pokoi, piętra, na którym znajduje się mieszkanie, rodzaju budynku

Musi być również wskazane, że Wynajmujący jest właścicielem tej konkretnej nieruchomości, na poczet czego okazał (i udostępnił w kserokopii) przynajmniej pierwszą stronę aktu notarialnego, lub innego tytułu prawnego, na podstawie, którego nabył nieruchomość.


W tym miejscu zaznacza się również, iż "stan techniczny lokalu jest stronom znany". To zabezpieczenie na wypadek sytuacji,w której Najemca chce przedwcześnie wypowiedzieć umowę sugerując, że stan lokalu był przed nim zatajony lub nieznany.

- koszty najmu, a więc szczegółowo opisane wszystkie opłaty

Ważne! W związku z koniecznością rozliczania przychodu osiąganego z tytułu wynajęcia nieruchomości, pamiętajcie aby rozpisać wszystkie opłaty. W jednym punkcie powinna znaleźć się kwota najmu netto (to, co chcemy otrzymać za wynajem mieszkania "na rękę"). W kolejnym paragrafie zawieramy tzw. opłaty dodatkowe, najlepiej w formie zryczałtowanej kwoty X, zawierającej: opłaty dla wspólnoty/administracji/spółdzielni, zaliczkę na poczet opłat za energię, gaz (jeśli jest), wodę.
Rozbicie tych opłat na dwa punkty jest kluczowe dla uniknięcia nieprawidłowego, podwójnego opodatkowania. 
Mam na myśli, sytuację, w której wpisujemy sumę opłat. np. 2000zł i cała ta kwota podlega opodatkowaniu. Rozbicie jej na kwotę np. 1400zł za najem (netto dla Nas "na rękę") oraz 600zł ryczałtu (opłaty dla wspólnoty, zaliczka na energię, gaz, wodę) pozwolą nam płacić podatek od faktycznie uzyskiwanego przychodu, a więc od kwoty za najem. Opłaty dodatkowe to już opodatkowane sumy, które przelewamy na konto wspólnoty i gestorów sieci, więc nie powinniśmy za nie płacić podatku drugi raz!

Z uwagi na różne interpretacje różnych Urzędów Skarbowych (paranoja tego kraju), zaleca się, by przed podpisaniem umowy najmu zasięgnąć opinii pisemnej US właściwego dla miejsca zawieranej umowy najmu. Może się okazać, iż szyk zdań, niepotrzebnie opodatkuje Wam opłaty dodatkowe! Pilnujcie tego, jak dziecka!

W paragrafie dotyczącym kosztów należy wskazać do jakiego terminu (kolejnego dnia miesiąca, np. do 10-go), i na jakie konto, Najemca ma wpłacać wskazane opłaty. Pamiętajcie! Aby nie ponosić podwójnego opodatkowania, Najemca musi wykonać dwa przelewy: pierwszy za najem (netto),a drugi za opłaty dodatkowe. 

Należy również zaznaczyć, iż opłaty te będą przez Najemce dokonywane w terminie, oraz, iż w przypadku opłat dodatkowych, są one zmienne. Tak więc w przypadku wzrostu czynszu dla administracji, a w szczególności wzrostu rachunków za media, to Najemca pokrywa powstającą różnicę.

Bezwzględnie musimy zaznaczyć, iż w przypadku NIEDOPŁATY, Najemca jest zobowiązany do jej uregulowania, tak samo, jak Wynajmujący, w przypadku NADPŁATY, do jej zwrotu.


Musi zostać również ujęte, iż opłaty za wynajem będą rozliczane (np. raz do roku, lub po zakończeniu okresu najmu) i wszystkie nadpłaty/niedopłaty, zostaną uregulowane, jak wyżej.
- kaucja, czyli zabezpieczenie dla właściciela na poczet zniszczeń w nieruchomości

Przede wszystkim kaucja musi być nazwana kaucją zwrotną i należy wpisać, iż po zakończeniu trwania okresu najmu, rozliczywszy wszystkie opłaty oraz jeśli w mieszkaniu nie dokonano zniszczeń wykraczających poza normalne zużycie, kaucja zostaje Najemcy zwrócona. Np. w ciągu 7 dni, przelewem.

Wysokość kaucji każdorazowo ustala się indywidualnie, ale przyjęte jest iż wynosi ona minimum sumę wszystkich opłat za jeden miesiąc najmu. Wiadomo, jeśli mieszkanie jest o podwyższonym standardzie, posiada drogi sprzęt, kaucja może zostać zwielokrotniona. Zdarza się iż nawet do sześciomiesięcznego czynszu!

- okres trwania umowy i wypowiedzenie

Tutaj napiszę drukowanymi literami. UMOWA ZAWARTA NA CZAS OKREŚLONY NIE PODLEGA WYPOWIEDZENIU. Oczywiście, jak w przypadku każdej umowy cywilno-prawnej, możemy sobie wpisać od niej wyjątki, ale pamiętajcie, jeśli zawieracie umowę od-do, nie ma możliwości jej wypowiedzenia, jeśli takie okoliczności nie zostały wpisane w osobnym punkcie.

Umowa na czas nieokreślony powinna mieć wskazany okres wypowiedzenia. Może to być jeden miesiąc, ale równie dobrze pół roku. Są to indywidualne postanowienia stron.

W tym paragrafie warto ująć okoliczności specjane wypowiedzenia umowy, które co do zasady przysługują właścicielowi. Np. jeśli Najemca rażąco narusza zasady życia w bloku wielomieszkaniowym, uchyla się od opłat, używa nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem, właściciel może taką umowę skutecznie i szybko rozwiązać.

- obowiązki

W dwóch paragrafach należy wskazać te, ciążące na Wynajmującym (właściciel) i Najemcy. Np. kto jest odpowiedzialny za drobne naprawy - zazwyczaj Najemca, a kto za utrzymanie mieszkanie w stanie użyteczności technicznej- Wynajmujący. 

- sposób komunikacji, a więc dane do wysyłania listów oraz emaili, a także telefony do bezpośredniego kontaktu

W telegraficznym skrócie, takie elementy powinna zawierać umowa najmu. Bezwzględnie żądajcie jej zawarcia, a także okazania się tytułem własności.


Protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości




Tak, wiem, brzmi groźnie. Pamiętajcie, iż ten protokół to integralna część umowy najmu. W nim znajduje się szczegółowy opis przedmiotów i ich stanu, pozostających w mieszkaniu. Ale przede wszystkim dokument ten zawiera stany wszystkich liczników. Powinny one zostać spisane w dniu przekazania/wydania nieruchomości Najemcy, w obecności wszystkich stron i przez wszystkie strony podpisane. Pamiętajcie ująć wszystkie liczniki: wody, gazu, energii (jeśli korzystacie z dwóch taryf- to obydwie wpiszcie),ale także stany z podzielników ciepła, jeśli macie takowe założone na grzejnikach!

W protokole warto wymienić naprawdę całe wyposażenie. Nie wstydźcie się pisać komplet 6 garnków, bo czemu miałoby ich zostać połowę mniej, kiedy Najemca będzie się wyprowadzał?

W protokole jest też miejsce na wskazanie defektów: np. porysowana podłoga, czy ubytek w ścianie. Szczegółowe spisanie protokołu pozwoli uniknąć bezzasadnych roszczeń stron, po ustaniu okresu umowy najmu.


Zaufanie


Na koniec zostawiam najważniejszą moim zdaniem kwestię. Oczywiście, wszystkie wskazane powyżej są bezwzględnie obowiązujące, ale pamiętajmy o tej prostej zasadzie: "Jeśli ktoś nie wzbudza naszego zaufania od pierwszej chwili,nie wzbudzi go później".

Pamiętajcie o tym zarówno, jako Wynajmujący (właściciele),ale także jako Najemcy. 



Jeśli do Waszego mieszkania przychodzi osoba, np. pod wpływem alkoholu, wyrażająca się w sposób wulgarny, bądź zachowująca się dziwnie (agresywnie), nawet nie myślcie o zawieraniu z nią kontraktu! Spokojnie, pojawią się inne osoby zainteresowane.

Odwracając sytuację, jeśli idziecie zobaczyć mieszkanie, którego właściciel traktuje Was  w sposób obcesowy, nie odpowiada na Wasze pytania, a na sugestię usunięcia pleśni z sufitu reaguje wzruszeniem ramion- to podziękujcie i wyjdźcie.

Jak w życiu, tak samo w przypadku współpracy biznesowej, a niewątpliwie wynajęcie nieruchomości jest takową, polegajcie na własnym doświadczeniu!



Mam nadzieję, iż wskazówki dotyczące tego, jak bezpiecznie wynająć nieruchomość
okazały się dla Was pomocne.


Liczę również, iż odpowiedziałam na pytanie: co powinno się znaleźć w umowie najmu?

Jeśli post spełnił Wasze oczekiwania, jest przydatny dla Was lub dla Waszych bliskich/znajomych,
nie powstrzymujcie się i udostępnijcie go!

Czekam też na Wasze komentarze. Piszcie, może coś wymaga dopowiedzenia?
« Nowszy post Starszy post »

Komentarze