17.10.2017

Działka budowlana pod budowę domu. Czym jest oferta kompaktowa?


Po rozpoczęciu cyklu o budowie domu, dostajemy od Was mnóstwo pytań. W czasie, zamierzamy odpowiedzieć na większość z nich i dzisiaj poruszymy wątek działki budowlanej i wyboru oferty kompaktowej.


Jak wyglądało poszukiwanie działki? Już wiecie, że w ogóle jej nie szukaliśmy. To ona znalazła Nas. Ale, czy to znaczy, że kupiliśmy ją w ciemno, nie biorąc żadnych czynników pod uwagę? Absolutnie nie!

Jak wiecie, pracuję również w zawodzie pośrednika w nieruchomościach. Od ponad czternastu lat. Przyznam szczerze, że nigdy specjalnie nie lubowałam się w sektorze działek budowlanych. Pomimo tego, pracowałam wielokrotnie dla właścicieli działek, którzy chcieli je sprzedać i poszukiwałam działek dla swoich Klientów.


Działka budowlana, na co zwrócić uwagę?



Rozłożymy proces zakupu działki na czynniki pierwsze i powiem Wam, na co bezwzględnie musicie zwrócić uwagę decydując się na zakup działki.


Lokalizacja


Ten czynnik ma wiele zmiennych, ale zacznijmy od tego, gdzie chcecie mieszkać? Czy szukacie działki w granicach miasta? A jeśli poza nim, to w jakim kierunku? Co ma dla Was znaczenie: bliskość rodziny, miasta, sklepów, przedszkola, a może pracy?

Przy czynniku lokalizacyjnym nie ma prostej receptury. Ja, wychodzę z założenia aby brać pod uwagę zmienne pewne. Na przykład praca nie jest pewną zmienną. Prace dzisiaj zmieniamy średnio, co dwa lata (!), a dom budujemy na znacznie dłużej. Oczywiście Wasz przypadek może być inny. Może zakładacie współpracę z obecnym pracodawcą do emerytury, a może prowadzicie swoją firmę- wówczas miejsce jej siedziby byłoby dla mnie bardzo ważnym czynnikiem determinującym lokalizację działki pod budowę domu. Przedszkole to trochę dłuższy epizod w naszym rodzinnym życiu, około pięcioletni. Warto by tego typu placówka, jeśli planujemy lub mamy dziecko w wieku przedszkolnym, znajdowała się w promieniu do dziesięciu kilometrów od naszej wymarzonej lokalizacji. Podobnie szkoła podstawowa. Później dziecko może już dojeżdżać busem lub innym środkiem transportu. Ważne jednak, z mojego doświadczenia, by to liceum, nie znajdowało się dalej niż w odległości około trzydziestu minut. Wszystko powyżej tego czasu jest w praktyce bardzo męczące. Ja musiałam w klasie maturalnej dojeżdżać ponad godzinę i zrezygnowałam ze swojego liceum. Maturę zdawałam bliżej domu.

Załóżmy również iż dość istotną częścią naszego życia są zakupy, więc ważne by sklep znajdował się w bliskiej odległości. W dzisiejszych czasach nie wyobrażam sobie jechać dwadzieścia minut po mąkę, czy cukier.

Infrastruktura gminna, miejska, również powinny być w racjonalnej odległości. Mam na myśli szpital, poradnię lekarską, aptekę, fryzjera, basen. Poza sklepami korzystamy przecież z innych udogodnień, które w szczerym polu, na wsi, są niedostępne. Dla tego typu placówek, akceptowalną odległością jest dla mnie ok. 10 -15 minut samochodem.

W naszym przypadku zdecydowaliśmy się na działkę 12 kilometrów od granicy miasta, 20 kilometrów do ścisłego centrum miasta. W praktyce to ok. 15 minut do dzielnicy miasta oraz 25 minut do centrum. Jeśli chodzi o dostęp do bliższego nam miasta, to 5km, więc dosłownie 5 minut samochodem. Miasta ze sklepami, basenem, przedszkolem, fryzjerem, szpitalem. 




Dojazd i media


Jeśli wybraliśmy już nasze wymarzone miejsce, skoncentrujmy się na priorytetach. Załóżmy, że w wybranej przez nas lokalizacji, mamy kilka działek budowlanych do wyboru. W pierwszej kolejności, podczas oglądania, zwróćmy uwagę na to, jaką drogą dojeżdżamy do działki i do kogo ta droga należy?

Tutaj zdania mogą być nieco podzielone, bo część z Was uzna za wspaniały pomysł działkę przy drodze asfaltowej. Oczywiście, to zależy jakiej, ale jeśli to droga o dużym natężeniu ruchu, wolałabym się od niej ze swoim domem odsunąć. Wiadomo, iż najkorzystniej, jeśli droga przy działce jest drogą asfaltową. Musicie jednak zweryfikować, czy nie jest to mocno oblegana trasa, i Wasza wizja sielskich herbatek na tarasie nie zostanie zaburzona ciągłym ruchem aut. Ja w takiej sytuacji, zdecydowanie wybrałabym działkę odsuniętą od ulicy, z nawierzchnią utwardzoną. 

Nie bez znaczenia jest kwestia własności tej drogi. Najlepiej, jeśli należy ona do gminy. Co to w praktyce oznacza? Iż to gmina jest odpowiedzialna za zapewnienie jej przejezdności, odśnieżanie i wszelkie naprawy. Zdarza się, iż dojazd do działki to droga w tzw. służebności. To jedna z najmniej korzystnych sytuacji. W praktyce znaczy, iż dojazd do danego terenu nie jest możliwy bezpośrednio z żadnej drogi gminnej, a wyłącznie przez drogę wyznaczoną na czyjejś działce w ramach tzw. służebności dojazdu. Zgodnie z prawem, każda działka, która wymaga wytyczenia takiej służebności, sądownie ją uzyskuje (musicie opłacać właściciela takiej działki za udzielenie przez niego służebności). W praktyce jednak, szumnie pokazywane są w telewizji przypadki "złośliwego" sąsiada, który utrudnia nam uzyskanie służebności. Zwracajcie na to uwagę! W moim odczuciu, sens ma tylko droga gminna, lub droga wewnętrzna, jak to ma miejsce w przypadku inwestycji, gdzie my budujemy dom. Widzicie ten skos na działce naszych sąsiadów? Działka jest "ścięta" w rogu, z uwagi na planowaną drogę wewnętrzną. Podobną drogę widzicie w głębi, gdzie stoją cztery domy i pomiędzy nimi znajduje się dojazd.

Uf! Dwa trudne kroki za nami- wybraliśmy miejsce, oglądamy tam działki, zwracamy uwagę na dojazd do nich. Co dalej?

Dalej, na długiej liście zmiennych, znajdują się media. W zależności od wybranej lokalizacji, np. w granicach miasta, możecie mieć tzw. pełen dostęp do mediów: kanalizacji, wody, gazu i energii. W obszarach podmiejskich i wiejskich, rzadko spotykana jest jeszcze kanalizacja, najczęściej mamy do czynienia z wodą i energią. Moim bardzo subiektywnym zdaniem GAZ jest przeżytkiem, jeśli chodzi o media. Po pierwsze, nie jest to odnawialne źródło energii, po drugie, jest to dalej niebezpieczne rozwiązanie jeśli chodzi o media w domu. Są jednak osoby, dla których gaz w kuchni, czy do ogrzewania to ważny czynnik, i te osoby, powinny zwrócić uwagę na dostępność gazu w obszarze oglądanej działki budowlanej.

Jeśli chodzi o bliskość mediów, pamiętajcie, że im bliżej działki się znajdują (w ulicy), tym mniejsze koszty poniesiecie w praktyce. Ciągnięcie wody kilkaset metrów to spory wydatek!

Jeśli chodzi o nasz wybór, wybraliśmy działkę, która jest oddalona od uczęszczanej drogi asfaltowej. Dojazd jest nawierzchnią utwardzoną, a droga jest własnością gminy.

Media w tej lokalizacji to : woda, prąd i światłowód. Bardzo cieszymy się, iż przy tej inwestycji nie ma gazu oraz regularnego szamba! Wszystkie domy w tej lokalizacji mają przydomową, prawie bezobsługową oczyszczalnię ścieków. I bardzo ważna sprawa- nigdzie nie ma kabli. Jak przystało na nowoczesne "mikro osiedle", wszystkie instalacje są prowadzone w ziemi. Sprzyja to mniejszemu ryzyku awarii i nie psuje krajobrazu.





Jak duża działka budowlana?


Wielkość działki budowlanej i jej kształt ma również olbrzymie znaczenie. Zwracam Waszą uwagę, iż kolejność wymienianych przeze mnie czynników jest przypadkowa i bardzo indywidualna. Często zdarza się, iż w pożądanej przez nas lokalizacji, właściciel sprzedaje kilka działek, i ich wielkość jest kwestią wyboru.

Z mojej wieloletniej praktyki wynika, iż najbardziej pożądanym metrażem jest działka o powierzchni ok.1500 metrów kwadratowych. Takich transakcji notarialnie odnotowuje się najwięcej, rozpatrując sektor działek budowlanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną domu o powierzchni ok. 150 metrów kwadratowych.

Oczywiście, tutaj, jak w przypadku innych zmiennych, zdania będą podzielone. Ktoś uzna, że kupiłby zdecydowanie większą działkę. Wszystko zależy od naszych potrzeb i nastawienia. Jeśli zakładamy, a powinniśmy, kupując nieruchomość, iż będziemy ją chcieli lub musieli sprzedać, to wielkość ma znaczenie.

Działki budowlane powyżej 2000 metrów sprzedaje się wyjątkowo trudno. Przy powierzchni bliżej 3000 metrów może być już trochę łatwiej, jeśli istnieje możliwość podziału działki na dwie.

Dlaczego takie małe działki wzbudzają największe zainteresowanie? Otóż działka 1500 metrów, to wbrew pozorom,nie jest mała działka. Głównym czynnikiem jest cena. W każdej części Polski będzie inaczej, ale bazując na województwie łódzkim, to ceny wynoszą ok. 100zł/m2 w zależności od lokalizacji, mediów, sąsiedztwa, infrastruktury (to czynniki, o których rozprawiam wyżej, rozumiecie już, czemu są takie ważne?)

Cena działki 150.000zł lub 300.000zł robi różnicę? A to nie wszytko! Pamiętajcie, że przy zakupie działki ponosicie koszty notarialne i przede wszystkim płacicie podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości. Przy działce 1500 
metrów kwadratowych to 3000zł,a  przy działce 3000 metrów kwadratowych, to już 6000zł. A to dopiero początek drogi. Nie zapominajmy o największym koszcie jakim jest ogrodzenie i zagospodarowanie działki. Koszty ogrodzenia i podstawowe zagospodarowania działki do 1000 metrów kwadratowych to koszt od 25.000zł w górę! Wymienię takie podstawy, jak: ogrodzenie, brama, furtka, kostka lub płyty (chodnik, wejście do domu, taras, podjazd), garaż, trawa, nasadzenia. Kwota wymieniona to naprawdę mało wygórowana propozycja. Jak koszty rozłożą się przy działce 2000 metrów kwadratowych i większej? Liczcie przynajmniej + 50-60% od mojej wyceny, na każde kolejne 1000 metrów kwadratowych.

Jeśli Wasz budżet, jak nasz, posiada pewne racjonalne ograniczenia, zastanówcie się dwa razy, nim kupicie dużą działkę i wejdziecie w horrendalne koszty jej eksploatacji.

Świadomie, mając wybór większej działki, wybraliśmy taką do 1000 metrów kwadratowych. Dla projektu naszego niedużego domu jest ona idealna.


Ukształtowanie terenu i badania ziemi


Płasko i sucho. To bardzo często pojawiające się w opisach terenów budowlanych pojęcia. Co oznaczają w praktyce?



Zwracam Waszą uwagę na obydwa pojęcia, bo mogą być dla Was ultra kosztowne. Przede wszystkim każda firma geodezyjna ma w swojej ofercie badania ziemi. Jeśli kupujecie teren od osoby prywatnej, nie żałujcie pieniędzy by sprawdzić, czy nie kupujecie kota w worku! 

Jeśli właściciel nie jest Wam się w stanie okazać badaniami ziemi, to wynajmijcie geologa. 

Spytacie, a co jeśli obok już stoją domy? Nic to nie znaczy. Cieki wodne, woda w gruncie występuje w sposób nielogiczny. Niech geolog koniecznie wykona niezbędną serię odwiertów. Wynajmijcie go przed zakupem działki. Nasz przyjaciel, geodeta właśnie, wielokrotnie opowiadał nam o sytuacjach, kiedy w trakcie kopania ziemi pod fundamenty ludzie dzwonili do niego na hurra, że woda idzie, i żeby przyjechał zrobić badania. Cóż z tego, że je zrobił- dzięki temu właściciele dowiedzieli się tylko ile set procent więcej wydadzą na budowę domu, a mogli tej sytuacji uniknąć!

Malowniczy, pagórkowaty krajobraz? Tak, wygląda wspaniale. W praktyce jednak, działka na terenie pagórkowatym wymaga od Was dodatkowego nakładu pracy i finansów. Abyście mogli na niej postawić dom trzeba będzie teren częściowo wyrównać. Pagórki, mogą Wam też niepotrzebne narzucić ulokowanie domu na działce. Tereny bez dużych nachyleń, suche, to te najszybciej sprzedające się działki budowlane.

W naszym przypadku, nie było konieczności dodatkowego wynajmowania geodety i geologa, ponieważ osoba sprzedająca nam teren, będąca właścicielem kilkunastu działek w tej lokalizacji, posiadała badania gruntu.


Idealny kształt działki budowlanej


Kształt działki to ultra ważna kwestia. Kształt i jej wymiary, będąc bardziej precyzyjnym.  Najbardziej optymalny kształt działki to prostokąt. Bardzo istotny jest tzw. front działki. On potrafi zdeterminować projekt domu, jego osadzenie na działce, miejsce na wjazd. Front wygodnej działki budowlanej powinien wynosić ok. 25 metrów bieżących. 



Musicie zwrócić tutaj uwagę na kilka kwestii. Przede wszystkim: kierunki świata. Nie wyobrażam sobie kupić ładnej działki, na której taras mam od północy! Oglądając teren, włączcie sobie google maps i zobaczcie kierunki świata. Sprawdźcie, czy będziecie mogli postawić dom zgodnie ze złotą zasadą - wschód, południe, zachód. Sypialnie od wschodu lub zachodu, zaś pokój dzienny z tarasem od południa. 

Rozmiary działki, jej front oraz głębokość będę determinowały to,w którym miejscu będziecie mogli wybudować dom. W naszym wypadku inwestor postarał się bardzo i w warunkach zabudowy otrzymał najbardziej korzystny układ. Posadowienie domu w lewym rogu działki, dzięki czemu, co widać na działce naszych sąsiadów (te same powierzchnie i projekty), mamy większość działki do dyspozycji. Kształt litery "L", wystawiony na wschód-południe-zachód, da nam nieskończone możliwości aranżacji terenu.

Nasza działka, jak widzicie powyżej (zaznaczona pomarańczowymi kropkami), jest prostokątna, dłuższy bok prostokąta to front działki, i daje ona świetne możliwości zagospodarowania, a przede wszystkim posadowienia domu.

Czy to już wszystko? Prawie. Mam nadzieję, iż w trakcie omawiania pierwszego czynnika- lokalizacji, pamiętaliście o równie ważnym aspekcie "otoczenia". Nie wyobrażam sobie kupić działki w bliskiej odległości od dużego zakładu, np. ubojni. To bardzo ważny czynnik, obejrzyjcie sąsiedztwo działki wielokrotnie. Za dnia, i wieczorem. Przejedźcie się w promieniu kilku kilometrów, w każdą stronę. Wszelkiego rodzaju hodowle, zakłady, będą prowokować hałas oraz nieprzyjemne zapachy, od których zapewne chcecie uciec!


Sąsiedzi




Bardzo ważne jest sąsiedztwo. Mówi się, że "sąsiadów się nie wybiera". A co, gdybyśmy Wam powiedzieli, że można to zrobić? Dokładnie tak, jest w naszym przypadku. Budujemy się tuż obok naszych serdecznych przyjaciół. Ale nie każdy ma taką chęć, czy możliwość.

Sprawdźcie więc dokładnie, kto będzie Waszym sąsiadem. A nóż traficie na kolejną Violettę Villas z nielegalną na metr kwadratowy ilością psów, które będą ujadały non stop? 


Bardzo dużo powie Wam wygląd nieruchomości sąsiada. Tak, wiem, nie ocenia się książki po okładce. Ale,co jeśli przez płot widzicie małe wysypisko śmieci? Chcielibyście mieć sąsiada flejtucha? Ja nie:) Popatrzcie więc dokładnie, co się dzieje, popytajcie, a nawet zapukajcie do drzwi!

Kiedy przez moment jeszcze szukaliśmy większego mieszkania, znaleźliśmy perełkę. Wymarzona lokalizacja, bardzo atrakcyjna cena, wspaniały metraż. Wiecie, co zrobiłam? Zapukałam do drzwi osoby mieszkającej piętro niżej. I wtedy czar prysł. Starsza kobieta, pod mocnym wpływem alkoholu (sobota, godzina 9:15 to nie wróży dobrze), z dwoma kotami na ręku. Z mieszkania wydobywał się niewyobrażalny smród i jego stan wołał o pomstę do sanepidu! 

Dlatego warto podejmować bardzo nietypowe środki,w trakcie poszukiwania wymarzonej nieruchomości. Pytajcie, pukajcie, oglądajcie, nasłuchujcie!


Na etapie poszukiwań to wszystko, na co powinniście bezwzględnie zwrócić uwagę. Kiedy już wybraliście konkretną nieruchomość, nie zapomnijcie sprawdzić w gminie, czy w planie zagospodarowania przestrzennego (jeśli takowy jest wydany),  blisko działki nie planowane są duże i uciążliwe inwestycje,jak np. obwodnice autostrady itp.


Oferta kompaktowa



Czym jest? Czym różni się od oferty deweloperskiej? I dlaczego to się opłaca?

Są cztery opcje, jeśli chcecie stać się posiadaczami domu. Pierwsza to kupno oferty z rynku wtórnego, czyli czyjegoś domu. Dlaczego my nie zdecydowaliśmy się na stary dom, dowiecie się niebawem.

Druga możliwość to kupno domu od dewelopera. W tej sytuacji, płacicie deweloperowi za teren i wykonanie konkretnej usługi. Dlaczego nie wybraliśmy takiej oferty? Bo objęta jest ustawą deweloperską, która z listą swoich restrykcji pompuje ceny takich inwestycji. Idąc dalej, deweloperzy nie budują pięciu domów, tylko setki, czy tysiące. Deweloperzy, w moim odczuciu, to produkcja masowa, średniej jakości materiałami. Wszystko tu rozbiega się o centymetry, wszak, na każdym deweloper zarabia. Budują oni gęsto, a jakość używanych materiałów pozostawia wiele do życzenia.

Trzecia opcja, to kupno działki i wzięcie kredytu na budowę domu. Musicie być jednak bardzo cierpliwymi ludźmi. Czeka Was staranie się o warunki zabudowy, wybranie projektu domu, architekt, kierownik budowy, itd. Jeśli macie czas i pieniądze-droga wolna.

I jest też czwarta opcja. Powiedzmy sobie, to taki idealny układ gdzieś pomiędzy deweloperem, a budową domu samodzielnie. Jak to wyglądało  w naszym przypadku?

Osoba fizyczna nabyła duży teren rolny, następnie podzieliła go na kilkanaście mniejszych działek, wyodrębniając w nich części budowlane. Bardzo sprytne, bo nie płaci się podatku od terenu budowlanego od całej działki, tylko od jej wyodrębnionej części. Ta sama osoba fizyczna prowadzi firmę. Firmę, która buduje domy w wybranej przez nas technologii. Co to znaczy w praktyce?

Dwoma transakcjami- aktem notarialnym kupna działki (niewielki podatek od czynności cywilnoprawnych) oraz umową cywilno-prawną o wykonanie budowy domu, kupiliśmy gotowy dom do wykończenia w środku.

To na naszym wykonawcy ciążą wszystkie zobowiązania dotyczące uzyskania warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, projekt. De facto, osoba ta, wykonała wszystkie czynności (pozwolenia takie i warunki wydawane są na pewien czas przez gminę), już wcześniej, dzięki czemu po spisaniu umowy o budowę domu spadają z nas wszelkie biurokratyczne obowiązki.

Kupiliśmy działkę oraz realizację domu, z konkretnym, sprzedawanym w ofercie od tej osoby projektem domu. Nie musimy martwić się o nic, do czasu przekazania nam kluczy, celem wykończenia domu w środku.

Fajnie, prawda? To rodzaj oferty dla osób zapracowanych, które nie mają czasu przez wiele miesięcy wybierać projektu, wprowadzać modyfikacji, biegać po urzędach celem uzyskania odpowiednich pozwoleń. Wszystkie te czynności wykonuje dla nas zleceniobiorca.

Czy mieliśmy wpływ na wygląd domu? Co zmieniliśmy w środku? Jaki jest projekt naszego gniazdka? Tego wszystkiego dowiecie się już w kolejnym wpisie! 

A tymczasem nie zapomnijcie dołączyć do specjalnej grupy na Facebooku/Nietypowy Dom. To tam, w pierwszej kolejności będziemy Was informować o postępach budowy i podejmowanych przez Nas decyzjach!


« Nowszy post Starszy post »

Komentarze