12.09.2017

Jak przygotować mieszkanie do wynajęcia? Ile inwestować?


Jesteście właścicielami mieszkania, które chcecie wynajmować? Nim wystawicie mieszkanie do wynajęcia, koniecznie przeczytajcie ten artykuł. Unikniecie błędów.

Wraz z naszą decyzją o wyprowadzce zapadła ta, iż mieszkanie zostanie wynajęte. O powodach takiej, a nie innej wybranej przez nas drogi, opowiemy przy innej okazji. Skoro nie sprzedajemy, to... SZYKUJEMY!
W tym miejscu przypomnę Wam, a część z Was pewnie uświadomię, iż od ponad dekady pracuję w zawodzie pośrednika w nieruchomościach. Stąd moja wiedza, wypracowane doświadczenie i takie, a nie inne podejście do tematu wynajmowania nieruchomości.






Mieszkania do wynajęcia - rynek

W Polsce rynek wynajmowanych mieszkań jest dalej nienasycony. Czy wiecie, że wynajmowane mieszkania to ok. 20-30% wszystkich transakcji? A za granicą, np. w Niemczech, ponad 50% mieszkań jest wynajmowanych, a nie kupowanych.
Dlaczego tak jest? To pokłosie modelu "zastaw się, a postaw się", nakłanianie do kredytobrania i słabo rozwinięty rynek podaży.
Co dokładnie mam na myśli? Brak dobrze przygotowanych mieszkań, co najmniej dwujęzycznej obsługi klienta oraz zrozumienia samej istoty wynajmu, który wszak jest dodatkowym źródłem dochodu.
Wielu właścicieli nieruchomości ma w sobie również pewien strach przed wynajęciem mieszkania. Boją się trudności związanych z odpowiednim zabezpieczeniem przed brakiem płatności i zniszczeniami, płacenia podatku, papierologii, inwestowania.
Wiele ofert trafia na rynek w wyniku np. otrzymania spadku. Właściciele wywożą prywatne rzeczy (lub nie!) i wystawiają zagracone, zatęchłe mieszkania do wynajęcia, byleby zdjąć z siebie obowiązek płacenia comiesięcznego czynszu.

Dla mnie to totalna głupota, bo mogliby w większości zarobić więcej. Ale potrzeba w to włożyć nieco wysiłku i pieniędzy.




Wynajmuję, nie inwestuję!


I tutaj najczęściej jest pies pogrzebany. Większość właścicieli nieruchomości wychodzi z założenia, iż nie muszą dokonywać żadnej inwestycji.
To ja spytam w tym miejscu:
- Od kiedy to zarabianie, np. prowadzenie firmy, jest bezkosztowe? Bezinwestycyjne?
W swojej czternastoletniej karierze pośrednika nieruchomości poznałam wielu właścicieli. Jednak takich, którzy rozumieli, iż w wynajmowane mieszkanie należy inwestować, policzę na palcach jednej ręki.
Co dokładnie mam na myśli? Jest szereg zmiennych, które należy wziąć pod uwagę, kupując nieruchomość pod wynajem lub planując wynająć swoją. Jedną z nich jest na przykład nasz target, czyli komu chcemy swoją nieruchomość wynająć.
Dla Klienta bardziej wymagającego, trzeba podnieść standard nieruchomości. Wiąże się to z ekstra wydatkiem, ale również większym zarobkiem dla nas. Studenci, głównie polscy lub zza wschodniej granicy, nie przykładają w większości takiej uwagi do standardu, jak do ceny.
Czy to znaczy, że każdą nieruchomość można wyszykować w wersji standard lub premium?

Nie do końca. Mieszkanie zlokalizowane w spokojnej, rodzinnej dzielnicy nie będzie raczej leżało w centrum zainteresowania studenta, którego uczelnie mieszczą się w Śródmieściu. A pracujący singiel nie zdecyduje się na M3 w dzielnicy akademickiej. Przed obraniem kierunku należy więc przeanalizować przede wszystkim lokalizację.



Kto będzie naszym Najemcą?

Powiedzmy, że analizy mamy już za sobą, skupimy się na naszym mieszkaniu, jako przykładzie. M4 w centrum Łodzi, dwa niezależne pokoje, łazienka, dwa balkoniki, kuchnia, nieduży salonik, przedpokój.
Dla kogo taka nieruchomość?
Dla studenta lub osoby pracującej w pobliskich biurowcach. Pogłębmy nieco analizę, bo nie szykujemy swojego mieszkania dla biednego studenta.
Mieszkanie przeszło generalny remont, pozostaje kompletnie wyposażone, również nowymi meblami. Do tego ma dwa miejsca parkingowe i dostęp do rowerowni.
Czy poza osobą pracującą w korporacji, mamy jeszcze jakiś target? Tak. Studenta zagranicznego. Z uwagi na bliskość wielu wydziałów medycznych, które przyjmują rok rocznie kilka tysięcy studentów z zagranicy, nasz target się powiększa znacząco.
Skupiając się na takim Kliencie, ze swojego doświadczenia wiem, jak przygotować mieszkanie do wynajęcia. Przez lata przeprowadziłam ponad pięćdziesiąt transakcji wynajmu mieszkań studentom z zagranicy.
W większości osoby te przylatują z walizkami do hotelu i rozpoczynają poszukiwania ofert przez internet. Szukają umeblowanego i wyposażonego mieszkania, do którego zrobią zakupy spożywcze, wstawią żel pod prysznic i mogą funkcjonować.






Jak przygotować mieszkanie do wynajęcia?

I właśnie tak przygotowujemy swoje mieszkanie. Zadbamy nawet o takie szczegóły, jak wieszaki w szafie w przedpokoju i zapasowe żarówki w schowkach.
Kuchnia również będzie kompletnie wyposażona. Poza standardem: zmywarka, piekarnik, kuchenka, lodówka, będzie w niej mikrofala, zastawa, naczynia, garnki, noże, sztućce, szkło.
W łazience oczywiście pralka i ręczniki. W sypialni łóżko, pościel, szafa, komoda, telewizor. W drugim pokoju aktualnie przygotujemy gabinet - biurko, szafa, komoda, krzesło.
Dlaczego nie szykujemy tam regularnego pokoju? Bo nie znamy wymagań naszego przyszłego najemcy. Domeblujemy odpowiednio mieszkanie już według jego życzenia. W saloniku będzie kanapa, stół, krzesła, telewizor i komoda.


Mieszkanie zostanie odświeżone. Czy w całości je odmalujemy? Nie. Dlaczego? Bo w trakcie minionego remontu położyliśmy specjalną farbę ceramiczną ze ścieralną powłoką. W większości wystarczy umyć ściany. W miejscach z otarciami zostanie położona szpachla i nowa warstwa farby.
Mieszkanie zostanie też wysprzątane przez sprzątaczkę. Tak, żeby najemca po wniesieniu walizek naprawdę mógł zacząć żyć i korzystać w pełni z nieruchomości. Bez biegania po CIF do szorowania łazienki, czy jeżdżenia na gwałt taksówką do marketu po komplet pościeli.
Co należy zrobić, by odpowiednio przygotować ofertę mieszkania do wynajęcia?
Uwierzcie mi, iż w większości przypadków wystarczy posprzątać. Dacie wiarę? Nieporządek na blacie kuchennym, łazienka zawalona szpargałami, zbyt duża liczba prywatnych rzeczy i brud, to najczęstsze grzechy wynajmujących swoje nieruchomości.
Oczywiście nie zawsze posprzątanie wystarczy. Czasami należy mieszkanie odświeżyć, np. odmalować ściany. Innym razem dokonać drobnych napraw lub wymienić meble na bardziej współczesne. Można również odświeżyć stare meble, jeśli są funkcjonalne. Zdarza się tak, iż nieruchomość nie zarobi na siebie bez większego remontu.
Bezwzględnie, po tych wszystkich zabiegach, musimy zainwestować w dobre zdjęcia!
Jeśli nie wiecie, co zrobić krok po kroku, przygotowując mieszkanie do wynajęcia, skorzystajcie z pomocy pośrednika, takiego, jak ja. Jestem jednocześnie doradcą, analitykiem i dekoratorem wnętrz.





Ile zainwestować w wynajmowaną nieruchomość?



Wszystko zależy od tego, w jakim jest stanie i, co wcześniej napisałam, komu będziecie chcieli ją wynająć. Wszystkie opisane czynniki należy wziąć pod uwagę i przeanalizować.
Są takie nieruchomości, które wystarczy odmalować i wstawić tam nowe meble. To inwestycja ok. 2500-3000zł w wersji minimum. A są takie, które należy częściowo wyremontować i umeblować, to może być już wydatek minimum 10.000zł.
Dlaczego warto zainwestować w mieszkanie do wynajęcia?
Podam przykład:
Mieszkanie w dobrej lokalizacji, zagracone bardzo starymi meblami, z brzydkimi, brązowymi ścianami właściciel wynajmował dotychczas za 800zł + opłaty.
Po moich sugestiach i metamorfozie - odmalowaniu mieszkania, kupnie częściowo nowych mebli, wynajęłam je  Klientce za 1300zł + opłaty.
Ile właściciel wydał na zabiegi poprawiające wygląd nieruchomości? 3000zł. Ile więcej zarobi w skali roku przy podwyżce ceny o 500zł miesięcznie? 6000zł. Jaki mamy rachunek? 3000zł na plus. Proste?

Podobne zmienne musicie wziąć pod uwagę, obliczając zakres wydatków przy swojej nieruchomości. Pamiętajcie jednak, że dokonując remontu, liczycie nie tylko na wyższą kwotę wynajmu. Podnosicie standard nieruchomości jako takiej. Co to znaczy? W przypadku gdybyście chcieli/musieli ją sprzedać, zarobicie więcej. Przy konieczności obciążenia ją hipoteką możecie liczyć na wyższą wycenę rzeczoznawcy itd.




Mieszkanie do wynajęcia to inwestycja

Bez dwóch zdań. Przez tyle lat swojej pracy zawodowej i styczności z innymi branżami nie znalazłam inwestycji równie pewnej i efektywnej.
Posiadam już dwa mieszkania. Moją panieńską kawalerkę, która jest od 7 lat wynajmowana. I aktualne mieszkanie, które opuszczamy. Zamierzam je również wynajmować przez wiele lat. Dzięki temu kredyty, którymi obarczam budżet domowy, mają finansowanie.
Wartość moich nieruchomości z roku na rok rośnie. Zgodnie z moimi obliczeniami za czternaście lat uda nam się dzięki ich wynajmowaniu spłacić kredyty i pozostać właścicielami dwóch mieszkań w Łodzi oraz domu pod Łodzią, który właśnie budujemy.
Czy na nieruchomościach zawsze się zarabia? Oczywiście, że nie. Jeśli kupicie nieruchomość na tzw. górce, kiedy ceny idą do góry, nie zyskacie.
Ludzie, którzy kupują wtedy nieruchomości, to zazwyczaj osoby zmuszone do tego sytuacją - np. powiększa im się rodzina i muszą kupić większe mieszkanie. Po wyższych cenach kupują też ludzie majętni, dla których ta wywindowana cena nie ma znaczenia.
Moim zdaniem, dobrze zainwestowane pieniądze w nieruchomość, to zysk na lata. Taki sposób zarabiania pieniędzy doradzam nie tylko swoim klientom, którzy chcą zainwestować w nieruchomości, ale również rodzinie, czy przyjaciołom.




Jeśli ten temat Was interesuje, chętnie pokażę Wam inwestycje, np. sprzed dwóch czy trzech lat. Zobaczycie na przykładach, jakie metamorfozy dokonały się w mieszkaniach. Piszcie w komentarzach!

« Nowszy post Starszy post »

Komentarze